Altbausanierung & Bautenschutz richtig planen

Ein Altbau, den man sanieren will, fühlt sich oft an wie ein riesiges Puzzle: überall kleine und große Schäden, viele gute Ideen – aber die Reihenfolge ist unklar. Vielleicht kennst du das: Der Dachdecker sagt „erst Dach“, der Heizungsbauer „erst Heizung“ und der Bautenschützer „ohne trockene Hülle bringt alles nichts“. Genau hier hilft ein ganzheitlicher Blick auf dein Haus. In diesem Leitfaden zeige ich dir Schritt für Schritt, wie du von der ersten Schadensanalyse über die Energieberatung bis zum fertigen Bautenschutz-Konzept kommst – ohne den Überblick zu verlieren.

Warum eine ganzheitliche Altbausanierung so viel Stress spart

Ein Altbau ist selten nur an einer Stelle „problematisch“. Feuchte Keller, Risse in der Fassade, zugige Fenster, alte Heizung, schlechte Dämmung – alles hängt zusammen. Wenn du einfach mit Einzelmaßnahmen loslegst, passiert schnell Folgendes:

• Die Reihenfolge passt nicht (zuerst Küche neu, dann doch Leitungen erneuern…).

• Gewerke arbeiten aneinander vorbei.

• Effizienzpotenzial bleibt liegen, weil kein Gesamtplan existiert.

Fachleute empfehlen deshalb, Sanierungen immer mit einer gründlichen Bestandsaufnahme und einem strukturierten Sanierungskonzept zu starten – nicht mit dem Austausch einzelner Bauteile.

Dieses Konzept sollte:

• Bauschäden und deren Ursachen erfassen,

• klären, welche Bauteile zuerst dran sind,

• Energieeffizienz und Bautenschutz zusammendenken,

• und dir eine machbare Etappierung (in einem Zug oder Schritt für Schritt) ermöglichen.

Genau dafür ist dieser Leitfaden gedacht.

Phase 1: Ziele klären, Rahmen abstecken

Bevor jemand ein Gutachten schreibt oder du einen Energieberater beauftragst, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf deine Ziele.

Stell dir dazu ein paar einfache Fragen:

• Wie willst du das Haus in 10–20 Jahren nutzen?

  • Eigennutzung, Vermietung, Teilung, Büro, Mehrgeneration?

• Was ist dir wichtiger: maximaler Energiestandard, geringste Eingriffe, Denkmalschutz, Budget?

• Wie viel Sanierung am Stück ist realistisch?

  • Einmal große Baustelle oder etappenweise?

Je klarer diese Ziele sind, desto leichter können Gutachter, Energieberater und Planer für dich ein sinnvolles Gesamtkonzept entwickeln.

Ganz hilfreich ist hier ein Blick auf den allgemeinen Artikel zur Altbausanierung, um die typischen Bausteine (Hülle, Technik, Innenausbau) zu verstehen.

Phase 2: Erstgutachten und Schadensanalyse

Der erste technische Schritt ist fast immer ein Erstgutachten bzw. eine Schadensanalyse. Ziel ist es, den Zustand deines Hauses neutral und nachvollziehbar zu dokumentieren.

Was macht ein Bauschadens-Gutachter?

Ein erfahrener Sachverständiger oder Planer:

• begutachtet Dach, Fassade, Keller, Fenster, Leitungen und tragende Bauteile,

• dokumentiert Feuchte, Risse, Verformungen, Putzschäden,

• prüft bei Bedarf Schadstoffe (Asbest, PAK, alte Anstriche),

• weist auf Sicherheitsrisiken hin (Standsicherheit, marode Balkone etc.).

Dazu kommen – je nach Objekt – spezielle Untersuchungen:

• Bauwerksabdichtung & Feuchte: Wo tritt Wasser ein, wie sieht die Sockelzone aus, gibt es aufsteigende Feuchte?

• Bauphysik: Wärmebrücken, Kondensationsrisiko, vorhandene Dämmung.

• Haustechnik: Zustand von Heizung, Lüftung, Elektro, Sanitär.

Am Ende steht ein Gutachten, das dir sagt:

1. Was ist akut kritisch?

2. Was ist mittelfristig zu sanieren?

3. Was ist kosmetisch und kann warten?

Damit ist der Boden bereitet für alles Weitere.

Phase 3: Zustandsanalyse + Bestandsaufnahme im Detail

Auf Basis des Erstgutachtens folgt die vertiefte Zustandsanalyse. Manchmal ist das ein weiterer Schritt desselben Experten, manchmal kommen zusätzliche Fachleute dazu.

Bauteilweise Analyse

Typischerweise werden jetzt die großen Bauteilgruppen einzeln betrachtet:

• Dach & Dachstuhl

  • Tragfähigkeit, Holzschutz, Feuchte, vorhandene Dämmung.

• Fassade & Außenwände

  • Putz, Risse, salz- oder feuchtebelastete Zonen, Wärmeschutz.

• Keller & Bodenplatte

  • Bauwerksabdichtung, Feuchteverlauf, Dränage, Nutzung des Kellers.

• Fenster & Außentüren

  • Dichtheit, Verglasung, Anschlussdetails.

• Innenräume & Decken

  • Deckenaufbau, Schallschutz, Brandschutz, eventuelle Durchbiegungen.

Parallel werden vorhandene Pläne, alte Energieausweise und frühere Sanierungsunterlagen gesichtet. Wenn es keine aktuellen Pläne gibt, kann eine neue Vermessung sinnvoll sein.

Warum diese Gründlichkeit wichtig ist

Die genaue Zustandsanalyse hilft dir, später beim Bautenschutz nicht nur Symptome, sondern die Ursachen zu beheben. Beispiel:

• Nur neuen Putz auf feuchte Wände zu werfen, ohne die Abdichtung zu prüfen, funktioniert selten.

• Eine neue Heizung in ein völlig undämmtes Haus zu setzen, bringt kaum Effizienz.

Deshalb gehört zur Altbausanierung immer beides: Schadensanalyse und Energie- und Komfortanalyse.

Phase 4: Energieberatung – vom Ist-Zustand zum Sanierungsfahrplan

Parallel zur bautechnischen Analyse lohnt sich eine qualifizierte Energieberatung. In vielen Ländern ist sie sogar Voraussetzung für Förderungen. Gute Leitfäden empfehlen, zuerst eine energetische Bilanz des Gebäudes zu erstellen und dann verschiedene Sanierungspakete durchzurechnen.

Was bringt dir eine Energieberatung konkret?

• Ermittlung des energetischen Ist-Zustands

  • Heizwärmebedarf, U-Werte der Bauteile, Effizienz der Heizung.

• Vergleich von Szenarien

  • „Nur Heizung“, „Hülle + Heizung“, „Fenster + Dach + Keller“ etc.

• Amortisations- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

  • Wie schnell rechnen sich welche Maßnahmen?

Moderne Leitfäden (z. B. DIN V 18599-basierte Berechnungen) ermöglichen eine relativ realistische Abschätzung der Einsparpotenziale.

Ganzheitlicher Sanierungsfahrplan

Optimal ist ein Sanierungsfahrplan, der beides zusammenführt:

• Bauschäden & Bautenschutz

• Energieeffizienz & Komfort

• Etappierung (z. B. in 3–5 Sanierungsschritten)

So kannst du z. B. in einem Zug Dach & Fassade machen, später Fenster & Technik und danach Innendämmung oder Ausbau – ohne Maßnahmen doppelt anfassen zu müssen.

Phase 5: Vom Befund zum Konzept – Altbausanierung Bautenschutz als Leitlinie

Jetzt wird aus allen Puzzleteilen ein Konzept. Genau hier kommt dein Keyword ins Spiel: Du willst nicht nur „irgendwie sanieren“, sondern ein stimmiges Paket aus Altbausanierung und Bautenschutz planen.

Typischer Aufbau eines solchen Konzepts:

1. Prioritätenliste nach Dringlichkeit

   • Sicherheit & Standsicherheit

   • Feuchteschutz & Bauwerksabdichtung

   • Wärmeschutz & Energieeffizienz

   • Komfort & Gestaltung

2. Maßnahmenpakete

   • Paket 1: Dach + Dachentwässerung + ggf. Dachbodendämmung

   • Paket 2: Fassade + Fenster + Anschlüsse

   • Paket 3: Kellerabdichtung + Innendämmung ausgewählter Bereiche

   • Paket 4: Haustechnik (Heizung, Lüftung, Warmwasser)

3. Zeitliche Etappen

   • Was wird in den nächsten 2 Jahren umgesetzt?

   • Was in 5–10 Jahren?

4. Budget & Förderstruktur

   • Grobkostenschätzung pro Paket

   • mögliche Förderungen (je nach Land/Region)

Ein gutes Konzept ist kein starres Dokument, sondern eine Arbeitsgrundlage, die du später mit ausführenden Firmen verfeinerst.

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Phase 6: Bautenschutzkonzept im Detail – Hülle, Feuchte, Dauerhaftigkeit

Der vielleicht wichtigste Baustein ist das Bautenschutzkonzept. Es beantwortet die Frage:

Wie schütze ich mein Haus langfristig vor Feuchte, Frost, Schimmel und bauschädlichen Salzen?

Fachliteratur zur Bauwerksabdichtung im Bestand betont, dass gerade im Altbau der Feuchteschutz systematisch geplant werden muss – von der Bodenplatte bis zum Dach.

Ein Blick auf den Artikel zur Bauwerksabdichtung hilft, grundlegende Begriffe (Horizontalabdichtung, Vertikalabdichtung, Wasserbeanspruchungsklassen) einzuordnen.

Typische Bausteine eines Bautenschutzkonzepts

• Keller & Bodenplatte

  • Prüfung von Erdfeuchte, Sickerwasser, eventuell drückendem Wasser

  • Entscheidung: Außenabdichtung, Innenabdichtung, Horizontalsperre, Dränage?

• Sockelzone

  • Spritzwasserschutz, Sockelputzsystem, Übergang zu Fassade

  • ggf. nachträgliche Sperrschichten gegen aufsteigende Feuchte

• Fassade & Außenmauerwerk

  • Putzsanierung mit diffusionsoffenen Systemen

  • Risssanierung, Anpassung von Farbe und Oberflächen

  • ggf. Außendämmung oder Innendämmung mit abgestimmten Putzsystemen

• Dach & Dachentwässerung

  • Anschlussdetails, Dachrinnen, Fallrohre, Traufen

  • Schutz vor Feuchteeintrag an Giebeln, Gauben, Anschlüssen

• Innenräume

  • Raumklima, Lüftung, Innendämmung, Maßnahmen zur Schimmelprävention

Wichtig ist, dass der Bautenschutz nicht isoliert betrachtet wird, sondern immer zusammen mit Energieeffizienz und Nutzung.

Zeitachse: Ganzheitliche Altbausanierung in 5 Phasen

Damit du die Abläufe besser strukturieren kannst, hier eine kompakte Übersicht als „Sanierungsfahrplan“:

Natürlich können diese Phasen je nach Projekt ineinander greifen. Wichtig ist nur, dass Analyse und Konzept nicht übersprungen werden.

Altbausanierung Bautenschutz im Zusammenspiel von Hülle, Technik und Nutzung

Wenn du bis hier gelesen hast, wird klar: „Bautenschutz“ ist nicht nur eine Frage der Abdichtung. Er ist das Zusammenspiel von:

• Hülle

  • Dach, Fassade, Keller, Fenster, Anschlüsse

• Technik

  • Heizung, Lüftung, Warmwasser, ggf. Kühlung

• Nutzung & Verhalten

  • Heizgewohnheiten, Lüftung, Möblierung, Pflege

Ein gutes Konzept stellt deshalb Fragen wie:

• Bringt eine neue Heizung überhaupt etwas, wenn die Hülle ungedämmt und feucht ist?

• Muss ich wirklich überall dämmen, oder reichen gezielte Maßnahmen mit hoher Wirkung?

• Wo ist Innendämmung sinnvoll, wo lieber nicht?

• Wie schütze ich empfindliche Bereiche (z. B. Natursteinsockel, Gewölbekeller) vor Überlastung durch zu dichte Systeme?

Genau an dieser Stelle trennt sich „irgendwie sanieren“ von altbausanierung bautenschutz im eigentlichen Sinn: Du planst so, dass dein Haus dauerhaft gesund bleibt.

Praxisbeispiele – zwei typische Sanierungspfade

Beispiel 1: 1950er-Altbau mit feuchtem Keller und hoher Heizrechnung

Ausgangslage:

• ungedämmte Außenwände, alte Fenster, Ölheizung

• Keller mit Feuchteflecken, muffigem Geruch

• Dach in Ordnung, aber ungedämmt

Konzept (vereinfacht):

1. Gutachten: Feuchteanalyse Keller, Prüfung Abdichtung, Zustandsanalyse Fassade und Dach.

2. Energieberatung: Vergleich „Heizung zuerst“ vs. „Hülle + Heizung“. Ergebnis: Kombination sinnvoll.

3. Bautenschutz-Paket 1:

   • Keller: Innenabdichtung + Horizontalsperre in kritischen Wänden, Sanierputz.

   • Sockel: Putzsanierung, Spritzwasserschutz.

4. Energie-Paket 1:

5. Dachbodendämmung, teils Austausch der Fenster.

6. Paket 2 (später):

   • Heizungstausch auf effizienteres System, ggf. Ergänzung um Außendämmung an zwei Fassadenseiten.

Ergebnis:

Deutlich trockener Keller, spürbar niedrigere Heizkosten, ohne dass alles in einem Rutsch gemacht werden musste.

Beispiel 2: Gründerzeithaus mit Stuckfassade, leichter Feuchte im Keller

Ausgangslage:

• denkmalähnliche Fassade, die nicht dick gedämmt werden soll

• Gewölbekeller mit typischer Altbaufeuchte, aber keine massiven Wasserschäden

• alte Gasetagenheizungen

Konzept (vereinfacht):

1. Gutachten: Untersuchung Fassade, Putz, Feuchteverteilung im Keller, Haustechnik.

2. Energieberatung: Fokus auf Innendämmung, Fenster, zentrale Heizlösung.

3. Bautenschutz:

   • Keller: mineralische Innenabdichtung an Problemzonen, Sanierputz, Lüftungskonzept.

   • Fassade: Putz- und Farbsanierung, Rissinstandsetzung, ohne WDVS.

4. Innendämmung:

   • kapillaraktive, diffusionsoffene Innendämmung an ausgewählten Außenwänden (z. B. Schlafräume).

5. Technik:

   • Umstellung auf zentrale, effiziente Heizungsanlage, später Ergänzung durch Lüftung mit Wärmerückgewinnung.

Ergebnis:
Substanz bleibt sichtbar und geschützt, Energiebedarf sinkt, Komfort und Innenklima verbessern sich deutlich.

Produkte und Dienstleistungen sinnvoll vergleichen

Bei einem ganzheitlichen Ansatz wirst du viele Angebote auf dem Tisch haben: Gutachter, Energieberater, Planer, Abdichter, Dachdecker, Heizungsbauer. Damit du diese Angebote bewerten kannst, helfen ein paar Leitfragen:

1. Versteht der Anbieter das Gesamtbild?

• Bezieht er sich auf bestehende Gutachten und den Sanierungsfahrplan?

• Oder behandelt er sein Gewerk isoliert („Wir machen nur Fenster“)?

2. Sind Maßnahmen begründet und erklärbar?

• Werden Ursachen genannt („aufsteigende Feuchte“, „Wärmebrücke“, „ungenügende Abdichtung“)?

• Gibt es Alternativen mit Vor- und Nachteilen?

3. Passt das Material zum Altbau?

• Bei Bautenschutz: mineralische, diffusionsoffene Systeme an der Hülle?

• Bei Dämmung: sinnvolle Dämmstärken, keine Überforderung der Konstruktion?

4. Gibt es eine klare Reihenfolge?

• Steht im Angebot, welche Arbeiten wann und in welcher Abhängigkeit zu anderen Gewerken stattfinden?

• Sind Schutzmaßnahmen (z. B. Trocknung, provisorische Abdichtungen) eingeplant?

Wer diese Fragen nachvollziehbar beantwortet, arbeitet meist deutlich konzeptioneller als jemand, der nur pauschal „macht man halt so“ sagt.

FAQ zu altbausanierung und Bautenschutz

Brauche ich immer ein großes Gutachten, bevor ich sanieren darf?

Nicht zwingend – aber ein Erstgutachten lohnt sich fast immer, vor allem bei größeren Projekten. Es hilft, teure Fehlentscheidungen zu vermeiden und Prioritäten zu setzen. Bei kleineren Maßnahmen (z. B. nur Fenstertausch) kann eine vereinfachte Analyse reichen, bei Feuchte- und Statikproblemen ist ein Gutachten dringend zu empfehlen.

In welcher Reihenfolge sollte ich meinen Altbau sanieren?

Grob gesagt:

1. Sicherheit & Statik

2. Feuchteschutz & Bauwerksabdichtung

3. Hülle (Dach, Fassade, Fenster, Keller)

4. Haustechnik

5. Innenausbau

Die genaue Reihenfolge hängt von deinem Gebäude und deinem Budget ab, aber diese Hierarchie ist ein guter Startpunkt.

Ist eine energetische Sanierung ohne Bautenschutz überhaupt sinnvoll?

Nur begrenzt. Dämmung und neue Fenster auf feuchte oder beschädigte Bauteile zu setzen, rächt sich oft: Schimmel, Abplatzungen, Feuchtestau. Energieeffizienz und Bautenschutz gehören zusammen – deshalb sollte der Feuchteschutz immer Teil deines Gesamtkonzepts sein.

Können Bautenschutzmaßnahmen und Energiesanierung in Etappen erfolgen?

Ja, und das ist in der Praxis sogar sehr häufig. Wichtig ist nur, dass die Etappen in einem Sanierungsfahrplan aufeinander abgestimmt sind. So vermeidest du, dass du Bauteile doppelt anfasst oder Maßnahmen sich gegenseitig behindern.

Wer koordiniert idealerweise das Gesamtprojekt?

Je nach Umfang:

• Ein erfahrener Architekt oder Bauingenieur mit Sanierungsschwerpunkt,

• in komplexen Fällen ggf. zusätzlich ein Bauphysiker,

• bei energetischem Fokus ein Energieberater, der in die Planung eingebunden ist.

Wichtig ist, dass irgendjemand die Gesamtverantwortung für das Konzept hat – sonst optimiert jeder nur sein Gewerk.

Wie finde ich heraus, ob ein Bautenschutz-Anbieter seriös ist?

Achte auf:

• Referenzen im Bestand (nicht nur Neubau),

• nachvollziehbare Diagnose und systematische Vorgehensweise,

• klarer Aufbau der Angebote (Schichten, Material, Flächen),

• Bereitschaft, mit deinen Planern und der Energieberatung zusammenzuarbeiten.

Fazit: Altbausanierung als Projekt – nicht als Flickwerk

Wenn du deinen Altbau wirklich zukunftsfähig machen willst, führt kein Weg an einer ganzheitlichen Planung vorbei. Ein Erstgutachten, eine gute Zustandsanalyse und eine fundierte Energieberatung sind kein Luxus, sondern die Basis dafür, dass du später nicht doppelt zahlst.

Das Herzstück ist ein durchdachtes Bautenschutzkonzept, das Feuchte, Wärme und Nutzung zusammen denkt. Wenn du dann noch die richtigen Partner auswählst, Maßnahmen sinnvoll etappierst und bei der Ausführung auf Qualität achtest, wird aus deinem sanierungsbedürftigen Altbau Schritt für Schritt ein dauerhaft geschütztes, behagliches Zuhause.

Und genau darum geht es bei altbausanierung bautenschutz: nicht nur Schäden zu reparieren, sondern deinem Haus ein neues, gesundes Leben zu schenken.