⏱️ Lesezeit: rund 10 Minuten | 📅 Stand: Mai 2026 | 📍 Brugger AG, Lengwil TG
Eine Kellersanierung ist nicht billig – aber Bund und Kantone honorieren sie steuerlich. Der entscheidende Hebel ist nicht eine direkte Subvention (die gibt es für reine Mauerentfeuchtung kaum), sondern der Steuerabzug für werterhaltende Investitionen. Wer eine Sanierung über CHF 15’000 plant, sollte das durchrechnen lassen – je nach Kanton und Einkommen reduzieren sich die effektiven Kosten so um 20 bis 40 Prozent. Hier kommt der Überblick, was 2026 möglich ist. Wichtig vorab: Wir sind Bauunternehmer, keine Steuerberater. Für konkrete Beträge in deiner Situation brauchst du das kantonale Steueramt oder einen Treuhänder.
📋 Das Wichtigste in Kürze
- Steuerabzug: Werterhaltende Sanierung = abzugsfähig (Bundes- und Kantonalsteuer).
- Wertvermehrend ≠ abzugsfähig: z.B. Kellerausbau zu Wohnraum, aber relevant bei Verkauf.
- Gebäudeprogramm: Nur für energetische Massnahmen, nicht reine Feuchtigkeitssanierung.
- Kombi möglich: Aussenabdichtung + Aussendämmung → Förderung im Dämmungsteil.
- Antragsfrist: Beim Gebäudeprogramm zwingend VOR Baubeginn einreichen.
- Aufbewahrung: Belege mindestens 10 Jahre.
Stand: Mai 2026 | Quellen: ESTV, kantonale Steuerämter, gebäudeprogramm.ch
⚖️ Werterhaltend vs. wertvermehrend – der entscheidende Unterschied
Der zentrale Begriff im Schweizer Liegenschaftssteuerrecht ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen. Werterhaltend ist alles, was den ursprünglichen Zustand wiederherstellt – Reparaturen, Unterhalt, Sanierungen gegen Schäden. Wertvermehrend ist, was den Gebrauchswert erhöht – Anbauten, Komfortverbesserungen, Ausbau zu höherwertiger Nutzung.
Eine klassische Mauerentfeuchtung mit Horizontalsperre und Sanierputz ist werterhaltend: Du machst das Haus wieder so trocken, wie es vor 100 Jahren bei Bauabschluss war. Das ist Unterhalt im steuerlichen Sinn und damit von der Steuer abziehbar.
Wenn du den Keller im Rahmen der Sanierung gleichzeitig zu Wohnraum ausbaust (Bodenisolation, Heizung, höhere Raumgrösse, Fenster), ist dieser Anteil wertvermehrend – nicht in der aktuellen Steuerperiode abzugsfähig, aber später bei einem Verkauf für die Grundstückgewinnsteuer relevant. In der Praxis splittet ein Treuhänder die Rechnung in werterhaltenden und wertvermehrenden Teil.
Die Grenze ist nicht immer scharf. Ein Sanierputz mit Wärmedämmung kann als „funktionsverbessernde Massnahme“ gewertet werden – steuerlich ist das eine Grauzone, in der die kantonale Praxis variiert. Bei Mischfällen lohnt sich die Vorab-Abklärung mit dem Steueramt oder einem Treuhänder, der die kantonalen Auslegungen kennt.
🇨🇭 Bundessteuer-Abzug bei werterhaltender Sanierung
Bei der Direkten Bundessteuer können werterhaltende Unterhaltskosten am Eigenheim vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Du hast jährlich die Wahl: Pauschalabzug oder effektive Kosten.
Der Pauschalabzug liegt bei rund 10 Prozent (für Bauten unter 10 Jahre) bzw. 20 Prozent (über 10 Jahre) des Eigenmietwerts. Wer aber eine grössere Sanierung macht, kommt mit den effektiven Kosten deutlich besser weg. Wichtig: Die Wahl gilt jedes Jahr neu – im Sanierungsjahr nimmst du die effektiven Kosten, im normalen Jahr den Pauschalabzug.
Für eine Kellersanierung über CHF 20’000 lohnt sich praktisch immer der effektive Abzug. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent (Bund plus Kanton plus Gemeinde) bedeutet das CHF 6’000 Steuerersparnis bei dieser Investition.
📍 Kantonale Unterschiede – Übersicht
Jeder Kanton hat eigene Steuersätze und eigene Regeln zum Pauschalabzug. Das Grundprinzip „werterhaltend abziehbar, wertvermehrend nicht“ gilt aber überall – es ist im Steuerharmonisierungsgesetz verankert.
Was unterscheidet sich pro Kanton: die Grenzsteuersätze (entscheidend für die Höhe der Ersparnis), die Pauschalabzugssätze, die kantonalen Energieförderprogramme und die formellen Anforderungen an die Rechnungen.
🏔️ Förderung im Kanton Thurgau
Im Kanton Thurgau gelten die kantonalen Regeln für den Unterhaltsabzug – werterhaltende Kellersanierung ist abzugsfähig. Der Kanton Thurgau setzt das nationale Gebäudeprogramm um und fördert energetische Massnahmen wie Aussendämmung, Fensterersatz und Heizungswechsel. Reine Mauerentfeuchtung ohne Dämmung ist im Thurgau wie im Rest der Schweiz nicht förderfähig.
Für aktuelle Beträge: kantonale Energiefachstelle Thurgau und Online-Portal des Gebäudeprogramms (gebäudeprogramm.ch). Wichtig: Wenn du mit der Mauersanierung gleichzeitig eine Aussendämmung der Perimeterdämmung machst, wird der Dämmungsteil förderfähig.
⛰️ Förderung im Kanton St. Gallen
St. Gallen folgt dem gleichen Grundprinzip wie alle Schweizer Kantone: werterhaltende Sanierung abziehbar, energetische Massnahmen über das Gebäudeprogramm förderbar. Die Energiefachstelle Kanton St. Gallen veröffentlicht jährlich aktualisierte Förderbeiträge. Auch hier gilt: kantonale Sätze und Bedingungen können sich von Jahr zu Jahr ändern – für 2026 prüfen vor Baubeginn.
🏙️ Förderung im Kanton Zürich
Im Kanton Zürich ist das Förderprogramm bis Ende 2026 oder bis der Fördertopf ausgeschöpft ist befristet. Gesuche müssen über das Online-Portal des Gebäudeprogramms eingereicht werden. Auch hier: Mauerentfeuchtung allein nicht förderbar, aber in Kombination mit Wärmedämmung oder Heizungssanierung wird der energetische Anteil unterstützt. Für aktuelle Sätze: Energie Schweiz Online-Portal oder direkte Anfrage beim kantonalen Programm.
🔥 Energie-Förderung bei Wärmedämmung im Keller
Wenn du im Rahmen einer Kellersanierung gleich eine Perimeterdämmung machen lässt (also eine Wärmedämmung im erdberührten Bereich), greift das Gebäudeprogramm. Die Fördersätze liegen je nach Kanton bei CHF 20 bis 60 pro Quadratmeter gedämmter Fläche.
Voraussetzungen: Mindestdämmstärke gemäss Kantonsvorgabe, anerkannter Dämmstoff, Antrag VOR Baubeginn, Abnahme durch Energiefachstelle. Bei einer typischen Aussenwand-Sanierung mit 80 Quadratmetern können das CHF 1’600 bis 4’800 Förderung sein – ein netter Beitrag zur Gesamtinvestition.
📋 Das Gebäudeprogramm im Detail
Für 2026 stehen insgesamt rund 607 Millionen Franken für Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs oder der CO2-Emissionen zur Verfügung. Das Programm wird von Bund und Kantonen gemeinsam finanziert und über die kantonalen Energiefachstellen abgewickelt.
Förderbar sind insbesondere: Wärmedämmung von Fassade, Dach und Boden, Fensterersatz (wenn kombiniert mit Dämmung), Heizungsersatz von fossil zu erneuerbar, Erweiterung von Wärmenetzen. Stelle den Förderantrag IMMER VOR Baubeginn – nachträgliche Anträge werden praktisch nie bewilligt.
🧾 Rechnungen richtig aufbewahren
Für den Steuerabzug brauchst du nachvollziehbare Belege. Eine seriöse Sanierungsofferte und Schlussrechnung erfüllen das. Achte darauf:
- Klare Leistungsbeschreibung: Was wurde sanierungstechnisch gemacht (werterhaltend)?
- Separierte Posten: Werterhaltende und wertvermehrende Teile getrennt ausgewiesen.
- MwSt.-konform: mit Datum, Empfänger, ausgewiesener MwSt., Bauadresse.
- Zahlungsnachweis: Bankbelege, nicht nur Quittungen.
- Aufbewahrung: mindestens 10 Jahre – nicht nur für die Steuer, auch für die Garantie und einen späteren Hausverkauf.
Wir bei der Brugger AG stellen unsere Rechnungen so aus, dass dein Treuhänder ohne Rückfragen die Posten zuordnen kann. Auf Wunsch geben wir auf der Rechnung explizit die Klassifizierung an.
Praktischer Hinweis für die Steuererklärung: Reiche im Sanierungsjahr eine Kopie der Schlussrechnung und – falls nicht aus der Rechnung ersichtlich – eine kurze Tätigkeitsbeschreibung mit dem Steuerformular ein. Die meisten kantonalen Steuerämter prüfen bei werterhaltenden Sanierungen über CHF 20’000 nach und fragen nach. Wer die Unterlagen sofort beilegt, spart Nachfragen und Rückkehrungen.
🏠 Praxisbeispiel: Steuerabzug einer Sanierung
Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus im Thurgau, Eigentümer mit Brutto-Einkommen CHF 110’000:
Beispielrechnung Mai 2026, ohne Gewähr. Konkrete Beträge mit Steuerberater abklären.
👨💼 Wann ein Steuerberater hilft
Bei einer Investition unter CHF 10’000 lohnt sich der Aufwand mit dem Treuhänder oft nicht – Pauschalabzug bleibt die einfache Variante. Ab CHF 15’000 wird die genaue Aufteilung interessant. Ab CHF 25’000 oder bei komplexen Sanierungen mit kombinierten energetischen Massnahmen ist eine Beratung praktisch immer wirtschaftlich sinnvoll.
Ein guter Treuhänder kennt auch die kantonalen Eigenheiten – Kantone Zürich, Bern, Aargau und Tessin haben sehr unterschiedliche Detailregelungen. Die Kosten für die Steuerberatung selbst sind übrigens ebenfalls abzugsfähig.
🔧 Praxis-Tipp vom Fachmann
Plan grössere Sanierungen so, dass sie in einem Steuerjahr abgeschlossen sind – nicht aufgeteilt auf zwei Jahre. Der Maximalabzug bringt am meisten, wenn er in einem Jahr konzentriert ist. Wenn du ohnehin eine grosse Investition machst, optimieren wir gerne den Bauzeitplan, damit Rechnung und Steuerabschluss in dasselbe Kalenderjahr fallen.
🏠 Förderfähige Sanierung planen?
Wir kommen kostenlos vorbei, prüfen ob deine Sanierung mit Energiemassnahmen kombinierbar ist, und stellen eine steuertaugliche Offerte mit separierten Posten aus. So hat dein Treuhänder alles, was er braucht.
- ✓ Diagnose mit Förder-Check kostenlos
- ✓ Steuertaugliche Rechnungstellung
- ✓ Zusammenarbeit mit deinem Treuhänder
📞 +41 71 688 34 88 | info@brugger-ag.ch
❓ Häufig gestellte Fragen (FAQ)
🏁 Fazit: Der Steuerabzug ist die heimliche Förderung
Für die reine Mauerentfeuchtung gibt es in der Schweiz zwar keinen direkten Zuschuss – aber der Steuerabzug für werterhaltende Investitionen reduziert die effektiven Kosten je nach Kanton und Einkommen um 20 bis 40 Prozent. Wer die Sanierung mit energetischen Massnahmen kombiniert, kann zusätzlich aus dem Gebäudeprogramm schöpfen. Wichtig: Antrag vor Baubeginn, Rechnungen sorgfältig aufbewahren, im Zweifel den Treuhänder einbeziehen. Wir bei der Brugger AG stellen unsere Sanierungsofferten so aus, dass dein Treuhänder die werterhaltenden und wertvermehrenden Anteile sauber zuordnen kann. Damit du das Maximum aus der Investition rausholst.
Über den Autor
Brugger AG Mauer-Sanierung ist seit 1992 als AG und seit den 1960er Jahren in Lengwil (Thurgau) tätig. Seit 2017 führt die Familie Sagasser den Schweizer Fachbetrieb für Mauer-Sanierung, Mauerentfeuchtung und Bautenschutz. Über 30 Jahre Praxis in der Ostschweiz, am Bodensee und in der ganzen Deutschschweiz. Spezialgebiet: Nachhaltige Injektionstechnik ohne Graben von aussen.
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Stand: Mai 2026. Quellen: Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV), Das Gebäudeprogramm, kantonale Steuerämter und Energiefachstellen. Hinweis: Die Brugger AG ist kein Steuerberatungsbüro. Konkrete steuerliche Beratung durch Treuhänder oder kantonales Steueramt empfohlen.